Die zweite Welle nach der Reform
Die Grundsteuerreform 2025 kam mit einem politischen Versprechen: Aufkommensneutralität. Die Kommunen sollten nach der Neubewertung insgesamt nicht mehr einnehmen als vorher. Zwei Jahre später ist klar, dass dieses Versprechen nur für den Systemwechsel galt, nicht für die Zeit danach. Mit den Haushaltsentwürfen 2027 rollt die nächste Welle an, und sie trifft diesmal auch Großstädte, die 2025 bewusst Zurückhaltung geübt hatten.
Der Bund der Steuerzahler zählte schon für 2026 in 56 von 200 untersuchten Städten einen höheren Hebesatz, also in mehr als einem Viertel. In Nordrhein-Westfalen waren es 39 von 79 Städten, in den ostdeutschen Ländern keine einzige [15]. Für 2027 zeichnet sich ab, dass sich das Bild verschiebt: Die Erhöhungen erreichen jetzt auch Rheinland-Pfalz, Sachsen und Baden-Württemberg.
Wer jetzt erhöht
- Mainz: Wohnen 480 → 600, Nichtwohnen 720 → 840 · 2027 (Entwurf) [1][2]
- Dresden: 400 (Satzung 2025) → 515 · 2027 (Entwurf) [3][5]
- Ludwigsburg: 262 → 285 · 2027 (beschlossen) [6]
- Bergneustadt: Wohnen 1.050 → 1.056, Nichtwohnen 1.500 → 1.506 · 2027 (beschlossen 23.09.2026) [7]
- Schwanewede: 495 → 640 · 2027 (Haushaltsentwurf) [8]
- Göttingen: 735 → 782 · 2026, rückwirkend [9]
- Unna: Wohnen 843 / Nichtwohnen 1.679 → einheitlich 1.052 · 2026 [10][12]
- Kamen: 940 → 1.045 · 2026 [11][12]
- Meerbusch: 425 → 680 · 2026 [12][15]
- Dinslaken: 648 → 998 · 2026 [12][15]
- Alsdorf: 1.018 → 1.240 · 2026 [12]
- Essen: Wohnen 655 / Nichtwohnen 1.290 → einheitlich 925 · 2026 [12]
Hinter den Zahlen stehen drei unterschiedliche Muster.
Erstens die Defizitstädte mit Doppelhaushalt. Mainz rechnet für 2027 mit einem Defizit von rund 233 Millionen Euro bei knapp einer Milliarde Euro Erträgen. Die Grundsteuererhöhung soll 8,4 Millionen Euro (Wohnen) plus 2,88 Millionen Euro (Nichtwohnen) bringen [1]. Bemerkenswert ist, dass Oberbürgermeister Nino Haase im Stadtvorstand gegen die eigene Vorlage stimmte, mit dem Satz, man könne sich „aus der Situation doch nicht heraus-Steuern“ [1]. Dresden plant für 2027 ein Defizit von 217,8 Millionen Euro und für 2028 eines von 370,4 Millionen Euro. Der Hebesatz soll auf 515 Prozent steigen und rund 25 Millionen Euro im Jahr bringen [3][4].
Zweitens die Nachkorrektur der Aufkommensneutralität. Ludwigsburg begründet den Schritt von 262 auf 285 Punkte offen mit einem Fehlbetrag von 700.000 Euro bei der Grundsteuer B im Jahr 2025, also mit der Reform selbst. Erwartet werden rund eine Million Euro pro Jahr [6].
Drittens der Zwang zum Einheitssatz in NRW. Nachdem das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen im Dezember 2025 differenzierte Hebesätze als Verstoß gegen die Besteuerungsgleichheit gewertet hatte [11], sind viele Städte zum einheitlichen Satz zurückgekehrt. Das verschiebt die Last auf das Wohnen: Unna ging vom Wohnsatz 843 auf einheitlich 1.052 [10][12], Dortmund von 625 auf 800 [12]. Laut Steuerzahlerbund wechselten allein in der ersten Erhebungsrunde 15 NRW-Kommunen vom differenzierten zum einheitlichen Satz [13]. Bergneustadt hält dagegen mit 18 zu 15 Stimmen an der Differenzierung fest und erhöht beide Sätze nur um sechs Punkte [7].
Aufkommensneutralität: Versprechen, Register, Wirklichkeit
Die Länder haben für jede Gemeinde einen aufkommensneutralen Hebesatz veröffentlicht. Sachsen etwa hat mit dem ifo Institut einen „Rahmen für aufkommensneutrale Hebesätze“ je Gemeinde online gestellt und ausdrücklich betont, diese Werte seien nicht verbindlich, sondern dienten der Orientierung [17]. Genau diese Unverbindlichkeit ist der Kern des Problems. Eine Datenanalyse von Correctiv und Finanztip ergab, dass in Hessen rund 80 Prozent der Kommunen die Vorgaben überschreiten, in Sachsen knapp ein Fünftel [16].
Die Bilanz der Aufkommensseite ist uneinheitlich. Die NRW-Kommunen nahmen 2025 rund 4 Milliarden Euro Grundsteuer ein, 4,4 Prozent weniger als 2024 [14]. Der Durchschnitt der einheitlichen Hebesätze in NRW stieg laut Erhebung des Steuerzahlerbunds von 703 (2025) auf 764 Prozent (2026) [12]. Das passt zusammen: Die Neutralität wurde 2025 teils unterschritten, und die Städte holen den Ausfall jetzt nach.
Dass Zurückhaltung kein Naturgesetz ist, zeigt Düsseldorf. Die Stadt blieb beim Landesvorschlag von 374 Prozent, beziffert den Einnahmeausfall gegenüber dem alten Satz von 440 Prozent auf rund 10 Millionen Euro im Jahr und plant bis 2028 trotzdem keine Erhöhung. Die Verwaltung kündigt allerdings an, dieses Potenzial zu prüfen [18].
Was 100 Hebesatzpunkte bringen
Die Faustregel ist einfach: Der Mehrertrag entspricht dem bisherigen Aufkommen multipliziert mit der Punkteerhöhung, geteilt durch den alten Hebesatz. Aus den veröffentlichten Planzahlen lässt sich ableiten, was 100 Punkte in der Praxis wert sind.
- Dresden: +115 Punkte → 25 Mio. € → rund 21,7 Mio. € je 100 Punkte [3]
- Mainz (nur Wohnen): +120 Punkte → 8,4 Mio. € → rund 7,0 Mio. € je 100 Punkte [1]
- Ludwigsburg: +23 Punkte → rund 1 Mio. € → rund 4,3 Mio. € je 100 Punkte [6]
- Göttingen: +47 Punkte → 1,9 Mio. € → rund 4,0 Mio. € je 100 Punkte [9]
Lineare Näherung ohne Ausfälle oder Rechtsbehelfe. Je höher der Ausgangshebesatz, desto weniger bringt jeder weitere Punkt.
Der letzte Satz ist wichtig: Unna plant mit 19,38 Millionen Euro bei 1.052 Prozent [10]. Rechnerisch bringen dort 100 weitere Punkte nur noch rund 1,8 Millionen Euro. Hochsteuerkommunen bewegen sich auf einer flachen Kurve, und politisch wird jeder Punkt teurer.
Was es für Bürger und Wirtschaft bedeutet
Für den einzelnen Haushalt sind die Beträge oft überschaubar. In Göttingen steigt die Last für ein Einfamilienhaus um 2,82 Euro im Monat, für ein Geschäftsgrundstück um 22,60 Euro [9]. In Ludwigsburg zahlt, wer bisher 400 Euro im Jahr zahlte, rund 35 Euro mehr [6]. Anders sieht es beim Wechsel zum Einheitssatz aus: In Unna steigt die Jahreslast eines Beispielhauses von etwa 825 auf 1.030 Euro [10].
Die Grundsteuer wird über die Nebenkosten auf Mieter umgelegt, sie erreicht also fast jeden Haushalt. Für Unternehmen kommt sie selten allein. Mainz hebt gleichzeitig die Gewerbesteuer von 460 auf 470 Punkte an [1], Kamen von 470 auf 490 [11]. Wie sich die Gewerbesteuersätze im Vergleich entwickeln, zeigt unser Gewerbesteuer-Benchmark 2026. Die Kombination aus beidem ist das eigentliche Standortsignal.
Sechs Regeln für eine belastbare Erhöhung
1. Den Fehlbetrag beziffern, nicht nur den Hebesatz. Ludwigsburg nennt die 700.000 Euro Reformlücke [6], Göttingen sein Defizit von 57 bis 67 Millionen Euro [9]. Wer die Lücke benennt, liefert dem Rat einen Maßstab.
2. Die Wirkung je Objektart veröffentlichen. Die Göttinger Tabelle mit Monatsbeträgen für Wohnung, Einfamilienhaus und Geschäftsgrundstück [9] entschärft die Debatte mehr als jede Prozentangabe.
3. Den aufkommensneutralen Satz offen danebenlegen. Unna begründet 1.052 Prozent damit, dass der Satz noch unter dem aufkommensneutralen Einheitssatz von 1.067 Prozent liege [10]. Das Transparenzregister der Länder wird so zum Argument statt zum Vorwurf.
4. Die Rechtslage vorher klären. Wer in NRW differenziert, muss die sachliche Rechtfertigung gerichtsfest dokumentieren. Sonst droht eine Korrektur unter Zeitdruck, wie 2026 in mehreren Städten [11][13].
5. Die Erhöhung in ein Konsolidierungspaket einbetten. Mainz will über 42 Millionen Euro einsparen [2], Dresden plant Strukturentlastungen von rund 780 Millionen Euro bis 2031 [4]. Eine Steuererhöhung ohne erkennbare Ausgabendisziplin ist politisch kaum zu vermitteln. Wo der Haushalt bereits unter Bewirtschaftung steht, hilft der Blick auf unsere Übersicht zur Haushaltssperre 2026.
6. Rückwirkung sparsam einsetzen. Göttingen und Unna haben rückwirkend zum 1. Januar 2026 erhöht [9][10]. Das ist zulässig, kostet aber Vertrauen. Ein Beschluss im Herbst für das Folgejahr ist die sauberere Lösung.
Fazit
Die Grundsteuer wird zum Ausgleichsposten der Kommunalhaushalte, und 2027 wird das Jahr, in dem das auch die Großstädte offen aussprechen. Wer erhöht, sollte das mit Zahlen begründen, die jeder Bürger nachrechnen kann. Welche Spielräume die Reform jenseits des Hebesatzes bietet, beschreibt unser Beitrag zu den Chancen der Grundsteuerreform.
Quellen
- Mainz dreht an der Steuerschraube: Millionenschweres Defizit 2027 – Mainz& – 02.09.2026
- Haushalt 2027: So will Mainz über 42 Millionen Euro einsparen – Merkurist Mainz – September 2026
- Dresden-Haushalt 2027/28: Stadt plant Sparpaket mit 580 Mio. Defizit – ad-hoc-news – 03.09.2026
- Haushalt 2027/28: Dresden will 1.200 Stellen streichen und Gebühren erhöhen – Die Sachsen – 2026
- Grundsteuer-Hebesatz-Satzung 2025 – Landeshauptstadt Dresden – 24.10.2024
- Ludwigsburg hebt ab 2027 die Grundsteuer an – Ludwigsburg24 – 2026
- Hebesätze Bergneustadt: Zwei Sätze für Grundsteuer 2027 – news on tour – September 2026
- Schwanewede: Haushaltsentwurf sieht Erhöhung der Grundsteuer vor – Weser-Kurier – Oktober 2025
- Hebesatz der Grundsteuer B soll angepasst werden – Stadt Göttingen – 24.04.2026
- Erwartbarer Grundsteuersprung kommt nun auch für Unna – Rundblick Unna – 22.04.2026
- Haushaltsbeschluss im Rat: differenzierte Grundsteuer vom Tisch – Kamen-Web – 04.02.2026
- Grundsteuer-B-Hebesätze 2026 in NRW (Erhebung) – Bund der Steuerzahler NRW – Redaktionsschluss 10.07.2026
- Grundsteuer in NRW klettert weiter – Bund der Steuerzahler NRW – 2026
- Grundsteueraufkommen nach der Reform – Bund der Steuerzahler NRW – 20.05.2026
- Grundsteuer 2026: In diesen Städten wurde sie dieses Jahr viel teurer – t-online – 20.08.2026
- Grundsteuer: Höhere Last für Wohneigentümer – Haufe – 26.06.2026
- Sachsen schafft Transparenz und veröffentlicht Prognose für aufkommensneutrale Hebesätze – Sächsisches Staatsministerium der Finanzen – 02.05.2024
- Doppelhaushalt Düsseldorf 2027/2028: Defizit, Rücklagen und Steuern – Neue Düsseldorfer Online Zeitung – 2026